Dlouho a často diskutované: Prodávat s realitní kanceláří nebo bez?

Publikováno: 21.12.20 11:12

Pro někoho to může být a je velké dilema. Proto vám zde uvedu několik konkrétních případů včetně čísel v Kč z mé praxe.

Prodávat s RK – vybrat si odborníka a podle čeho. Mít jistotu, že bude dělat to nejlepší pro mě jako prodávajícího, a ne pro sebe. Zaplatit mu provizi. Výhodou rozhodnutí kromě jistoty správného prodeje je mít klid a čas na svoji práci, rodinu nebo koníčky, čistou hlavu,

anebo prodat sám v rámci svých možností, ušetřit provizi, nějak odhadnout cenu, nějak to nafotit, nějak to napsat, absolvovat ve svém volném čase množství rádoby zájemců, cizích lidí, stalo se i opravdových zlodějů, poslouchat nepěkná, negativní slova, otálení a manipulaci (cílem kupujícího je vždy dobrá cena – jen je ten jeho cíl opačný, než má prodávající – on chce taky dobrou cenu).

Jakékoliv rozhodnutí, jakou cestou se vydat, je vždy důležité, zásadní a definitivní.

V článku uvedu tři konkrétní obchodní případy. Názor na ně a odpovědět si můžete po přečtení sami.

První případ prodeje, který jsem řešila:

Dům 4+kk po kompletní rekonstrukci v Horních Bojanovicích

Majitelův odhad kupní ceny 3 mil. Kč

Můj odhad ceny                 3,8 mil.

Výsledná prodejní cena      4,150 mil. Kč

Rozdíl mezi cenou navrženou majitelem a výslednou kupní cenou je +1,150 mil. Kč a proti odhadní ceně +350 tisíc Kč!!!

Průběh prodeje:

Smlouva o výhradním zprostředkování podepsána: 28.4.2020 za 3,8 mil. Kč

Uvedeno na trh s nemovitostmi dne:                                         14.5.2020 za 3,8 mil. Kč

Rezervováno dne:                                                                    29.5.2020 za 4,150 mil. Kč

Kupní smlouva podepsaná dne:                                                  9.6.2020 za 4,150 mil. Kč

Prodáno: za 26 dnů od uvedení nemovitosti na trh s navýšením 350 tisíc Kč a oproti navrhované ceně majitelem dokonce o celých 1,150 mil. Kč!!!

Podrobně:

Kdysi jsem se na prohlídce jedné nemovitosti (prodeje chaty v Brně u Přehrady) potkala se zájemcem, který se nakonec rozhodl prodat svůj dům v Bořeticích se mnou. Předcházel tomu z jeho strany samoprodej, pak různí kamarádi, kteří dělali realitní makléře jako vedlejšák. Prodali jsme, následoval krásný dopis (jeho znění najdete ZDE, prodej domu v Bořeticích, Bureš).

Po pár letech mě tento klient oslovil znovu s tím, že chce prodat dům v Horních Bojanovicích. Při schůzce v kanceláři mi říkal, že lokalitu a její ceny v ní přesně zná, ví za kolik se prodalo pár podobných domů v sousedství, dělá v podobném oboru tak ví. Jeho správná cena při prodeji domu byla tedy 3 mil. Kč a bude z ní nadšený, pokud se dům takto prodá. (Nikdy se k ceně nevyjadřuji, aniž bych dům viděla fyzicky na místním šetření, vyhodnotím technický stav a ostatní vlivy důležité ke správnému ocenění. Po podrobném vyhodnocení se teprve doberu k odhadu.

Na další schůzce jsem mu sdělila, že je jeho cena špatně. Bylo chvilku ticho. Myslel, že si řekl cenu hodně vysokou a budu mu ji chtít snižovat (řekl - věděl, za kolik dům koupil, znal náklady na rekonstrukci, věděl, za kolik se prodaly domy v okolí). Moje odhadnutá cena byla 3,8 mil. Kč. Zase ticho. Tak jo. Věřím ti. Dům se na prodej pečlivě nachystal a zorganizovala jsem vše pro co nejlepší výsledek. Výsledná cena? Ta byla 4,150 milionů. Když jsem jim výsledek volala, bylo zase ticho. Majitele jsem rozbrečela štěstím. Názor na celý případ si můžete přečíst ZDE.

Plusy: lokalita, po kompletní rekonstrukci, zděný, přízemní, prostorná zahrada

Mínusy: žádné

Foto domu v Horních Bojanovicích:

Druhý případ – laický prodej:

Zděná novostavba řadového domu ve městě

Nabídková cena v květnu        7 mil. Kč

Postupné snižování ceny,

v listopadu na                       4,5 mil. Kč, a to je také kupní cena

Podrobně:

Výstavba i s nákupem pozemku probíhala od začátku za účelem zisku. Nic proti ničemu a proč ne. Nově vznikající krásná lokalita ve městě. Dům byl nabízen od jara soukromě laikem v oboru. Nabídková cena řadovky byla v květnu, kdy jsem prodej zaznamenala, 7 mil. Kč. Prezentace domu: foceno laikem, rozmazané fotky, obecné informace. Následovalo postupné snižování ceny, až v listopadu na 4,5 mil. Kč, zaznamenala jsem chvilku také 4,3 mil. Kč. Od nabídkové původní ceny 7 mil. skok!

Po dobu této nabídky byla reakce sousedů v okolí, která se ke mně průběžně dostávala, vesměs negativní. Sousedi mi říkali o špatně provedené stavbě, nevyhovující dispozici, použitých levných materiálech atd. K těmto informacím se, protože se zájemci běžně ptají sousedů, určitě dostali také potenciální kupující. No a odpovězte sami na otázku: Jaký byste měli zájem a za jakých podmínek o koupi domu za vaše peníze, který je v nabídce dlouho, kde se s cenou skáče dolů po milionech, a pokud se budete poptávat v okolí a každý soused vám o ní řekne samé negativní informace? (Negativní informace umí říct také sousedé potenciálnímu zájemci, když mají sami zájem nemovitost koupit ale pouze levně, a proto vám ji budou donekonečna hanět, a přitom to vůbec pravda být nemusí - vím, proč toto píšu.)

Shrnutí:

Už při výstavbě řadovky vznikaly pochybnosti či spekulace o kvalitě výstavby, protože se stavěla s cílem zisku pro prodej obratem. Město je malé, lidi si vidí do kuchyně, řeknou si mezi sebou. Přitom může být pravda jinde a jiná. K dobrému prodeji by se musela kromě prodeje odborníkem již v tomto případě nechat vyhotovit odbornou firmou technická zpráva, aby se prokázal faktický stav, předešlo nesprávným a mylným informacím či spekulacím o stavu, které mají vliv na cenu. 

Plusy: lokalita

Mínusy: samoprodejem se z domu stala podezřelá nemovitost v očích možných zájemců.

Foto je ilustrační 

Můj odhad tržní ceny této novostavby je v rozmezí 5-5,5 mil., a to při jejím pečlivém uvedení na trh. Bohužel se majitel rozhodl jít vlastní cestou samoprodeje a dobrovolně se o nemalé peníze připravil.

  • Do třetice - pro srovnání uvedu např. prodej tohoto domu ve stejném městě, který jsem realizovala:

Zděný řadový dům 6+1 se 3 NP, v původním stavu, rok výstavby 1978

Průběh prodeje:

smlouva o zprostředkování uzavřena dne:                        11.11.2019 za 3,8 mil. Kč

uvedeno na trh s nemovitostmi dne:                                12.12.2019

rezervace dne:                                                               20.3.2020 za 3,650 mil. Kč

kupní smlouva podepsaná dne:                                       27.4.2020 za 3,650 mil. Kč

Prodáno za 135 dnů od uvedení na trh za 3,650 mil. Kč.

Plusy: lokalita, zděný, dobrý příjezd, garáž, dobře přístupná zahrada také z ulice

Mínusy: původní stav, nutná modernizace s neznámou výší částky za ni, malá zastavěná plocha se 3 nadzemními podlažími = život na schodech  

Názor majitelů je k přečtení ZDE.

 Foto řadového domu v původním stavu:

 

Jakou máte dle těchto uvedených faktů pro sebe odpověď na otázku, zda prodávat sami nebo s odborníkem?

Pokud jste dočetli až sem, děkuji Vám za Váš čas k přečtení. Pokud čtení ve vás vyvolalo další otázky či vzniklo rozhodnutí, že budete potřebovat třeba radu, můžete nám volat, ptát se, jsme tu pro Vás!

                                                                                      

Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tímto souhlasíte. Ochrana osobních údajů a Obchodní podmínky.
OK